מה זה משכנתא? משכנתא בישראל

כיצד ניתן לקבל את ההצעה הטובה ביותר למשכנתא?

כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר למשכנתא, יש להתייחס לכמה מרכיבים חשובים: הבנת המסלולים השונים, השוואת הריביות בין הבנקים, בדיקת ההחזרים הצפויים, ואפילו הבטוחות שניתן לספק לבנק. נבחן כל אחד ממרכיבים אלו לעומק:

1. השוואת מחירים וריביות בין הבנקים

בשוק הישראלי קיימות מספר בנקים המציעים משכנתאות, ובכל בנק הריביות והתנאים עשויים להיות שונים. כדי להשיג את ההצעה הטובה ביותר, חשוב לבצע סקר שוק בין הבנקים, לבדוק את המסלולים והריביות המוצעים, ולנהל משא ומתן עם הבנק שבחרתם.

בנוסף לבנקים, קיימים גם יועצי משכנתאות פרטיים שיכולים לסייע לכם בבחירת המסלול האופטימלי. שירותי הייעוץ כרוכים בתשלום, אך במקרים רבים הם יכולים לחסוך כסף בטווח הארוך, בכך שהם עוזרים לכם לקבל תנאים טובים יותר מהבנק, לו יש אינטרס להרוויח מכם להבדיל מיועץ שמטרתו לחסוך לכם.

2. בחירת מסלול המשכנתא המתאים

בישראל קיימים מספר סוגי מסלולי משכנתאות, וכל אחד מהם מתאים ללקוח שונה בהתאם למצבו הכלכלי, לצפי ההכנסות העתידי, ולסיכונים שהוא מוכן לקחת. הנה כמה מהמסלולים המרכזיים:

• ריבית קבועה צמודת מדד: מסלול בו הריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא, אך ההחזר החודשי צמוד למדד המחירים לצרכן. מסלול זה מקנה יציבות מסוימת ברמת הריבית, אך חשוף לשינויים במדד, מה שיכול להוביל לעלייה בהחזרים החודשיים ועליית הקרן.
• ריבית קבועה לא צמודה: מסלול בו הריבית קבועה ואינה צמודה למדד. מסלול זה מעניק יציבות מלאה, שכן הן הריבית והן ההחזרים החודשיים קבועים לכל אורך התקופה. עם זאת, הריביות במסלול זה עשויות להיות גבוהות יותר בהשוואה למסלולים אחרים בשל סיכון האינפלציה שהבנק לוקח על עצמו.
• ריבית משתנה צמודת מדד: במסלול זה הריבית משתנה אחת למספר שנים (לרוב 5 שנים), וההחזר צמוד למדד המחירים לצרכן. מסלול זה יכול להציע ריביות נמוכות יחסית, אך יש לזכור כי השינויים בריבית יכולים להגדיל את ההחזרים בעתיד.
• ריבית פריים: ריבית המשכנתא נקבעת על פי ריבית הפריים (הריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל בתוספת אחוז מסוים). הריבית במסלול זה משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים. מסלול זה הוא גמיש ומאפשר פירעון מוקדם ללא קנסות, אך הוא גם חשוף לתנודתיות הריבית.
• ריבית מט"ח (צמודה לדולר/אירו): מסלול בו הריבית והקרן צמודות לשערי מט"ח. מסלול זה מתאים למי שיש לו הכנסות במטבע חוץ, אך הוא חשוף לסיכוני מטבע שעלולים להוביל לשינויים בהחזר החודשי.

3. השוואת ממוצעי הריביות בעשור האחרון

הריבית הממוצעת על משכנתאות בעשור האחרון בישראל נעה במגמת ירידה, בהתאם למגמות העולמיות של ריבית נמוכה. בתחילת שנות ה-2010, הריבית הממוצעת עמדה על כ-4%-5%, אך נכון לשנים האחרונות היא ירדה לכ-2%-3%, בהתאם למסלול המשכנתא שנבחר. ירידת הריביות הפכה את לקיחת המשכנתא למשתלמת יותר, אך יחד עם זאת הגדילה את הביקוש לנדל"ן והובילה לעלייה במחירי הדירות.

4. בחינת ההחזרים החודשיים

לפני שמחליטים על מסלול המשכנתא, חשוב לבחון את ההחזר החודשי ולוודא שהוא מתאים להכנסה החודשית של הלקוח. מומלץ לוודא שההחזר החודשי אינו עולה על 30%-40% מההכנסה הפנויה, וזאת כדי להימנע ממצב של קושי כלכלי במקרה של שינויים בהכנסה או בהוצאות.

5. בטוחות ותנאים לקבלת משכנתא

הבנקים נוהגים להעריך את יכולת ההחזר של הלקוח לפני מתן המשכנתא, וזאת באמצעות בדיקת ההכנסות, היסטוריית האשראי, והנכסים הקיימים של הלקוח. כדי לשפר את תנאי המשכנתא, ניתן לספק לבנק בטוחות נוספות כמו ערבויות, שיעבוד של נכסים נוספים, או גיוס הון עצמי גבוה יותר.